The Evolving Role of EB-5 Counsel – Considerations for Multi-Party Representation in EB-5 Deals

David Hirson & Partners, LLP is excited to offer the following article, “The Evolving Role of EB-5 Counsel – Considerations for Multi-Party Representation in EB-5 Deals,” to our Vietnamese audience and clients.

The original English version is available to read here. This was originally written for and published in NES Financial’s publication: Navigating a Changing EB-5 Sector – Insights from Experts.

The attorneys at David Hirson & Partners consistently contribute to and publish expert insight in various EB-5 and immigration publications around the world.

If you would like more information about the future of the EB-5 Visa Program, integrity measures, or best practices, feel free to contact our experienced EB-5 team at David Hirson & Partners, LLP today:

Telephone: (949) 383 – 5358                 Email: info@hirson.com              Website: www.hirson.com

__________________________________________________________________________________

Đội ngũ giám đốc và luật sư David Hirson & Partners sẽ đến Việt Nam từ ngày 27 tháng 2 đến ngày 9 tháng 3 để tham dự và diễn thuyết tại hội thảo EB5Investors và những buổi họp mặt khác.

Nếu quý vị có bất kỳ câu hỏi nào, xin vui lòng liên hệ cô An Nguyễn, Giám Đốc Khu Vực Việt Nam qua email anguyen@hirson.com

__________________________________________________________________________________

“Vai trò phát triển của luật sư EB-5”
Những điều cần cân nhắc khi đại diện nhiều phía trong những giao dịch EB-5

 

Tác giả: Luật sư Nima Korpivaara và Luật sư Phương Lê

Thị trường EB-5 ngày một phát triển, kèm theo đó là sự gia tăng về chất lượng cũng nhue sự hiểu biết của các đối tượng tham gia và những dự án trong ngành này. Khi khách hàng ngày một hiểu biết hơn, luật sư cần trau dồi hiểu biết và kỹ năng của mình. Đã qua rồi những ngày một công ty tư vấn EB-5 chỉ cần tập trung vào một lĩnh vực (ví dụ như việc điền đơn xin thẻ xanh điều kiện I-526). Khách hàng giờ đây mong đợi luật sư EB-5 sẽ hướng dẫn họ từng bước thông suốt quá trình của một thỏa thuận EB-5. Vai trò và sự tư vấn của luật sư có thể rất khác nhau tùy thuộc vào đối tượng khách hàng được đại diện trong một thoả thuận EB-5.

Hãy lấy ví dụ một dự án khách sạn EB-5 điển hình. Giả sử khách hàng trong trường hợp này là các nhà phát triển địa ốc và mục tiêu của họ là xác định một ngân sách vốn EB-5 hợp lý mà họ có thể kêu gọi cho dự án của mình. Bên cạnh khía cạnh nhập cư của chương trình EB-5, luật sư tư vấn cần hiểu rõ về cả về quy trình phát triển dự án cũng như những nhu cầu tài chính của các nhà phát triển địa ốc để việc tư vấn cho họ được thực sự hiệu quả. Luật sư có thể được yêu cầu làm việc chặt chẽ với đội ngũ phát triển của khách sạn để phân tích báo cáo chi phí dự trù, cấu trúc vốn hiện tại, và xem rằng liệu nguồn vốn EB-5 có khả năng lấp đầy những khoản tài chính còn lại. Khi đã nắm được các ý cơ bản của kế hoạch dự kiến, luật sư sẽ cùng làm việc với một nhà kinh tế học để tư vấn nhà phát triển địa ốc về mô hình kinh tế và những giả định cơ bản cần thiết trong việc trù tính số việc làm được tạo ra cho dự án.

Nếu công thức tạo việc làm của khách sạn được dựa trên các chi phí xây dựng chủ yếu và các chi phí hoàn thiện, thì bước phân tích đầu tiên có thể bao gồm xem xét báo cáo các chi phí dự trù hiện tại, so sánh các chi phí xây dựng đó với các báo giá thầu đã nhận được, và thẩm định xem các con số dự trù này có phù hợp những con số tương tự của những dự án khác trong cùng khu vực không. Việc phân tích này giúp kiểm tra kỹ lưỡng các giả định cơ bản nhằm xác định phạm vi số việc làm có thể được tạo ra, để từ đó xác định khoảng vốn có thể được gây quỹ từ chương trình EB-5. Cuối cùng, thường thì việc gây quỹ từ chương trình EB-5 không diễn ra qua một đêm, luật sư tư vấn có thể cần phải tư vấn khách hàng của mình kêu gọi đủ số vốn từ những nguồn ngoài chương trình EB-5 hoặc thu xếp các khoản vay bắc cầu để đảm bảo các hoạt động xây dựng (và tạo ra việc làm) có thể tiếp tục diễn ra mà không bị gián đoạn.

Mặt khác, nếu khách hàng là một nhà đầu tư của chương trình EB-5 và họ đang cân nhắc về dự án khách sạn nói trên cho việc đầu tư EB-5 của chính mình, việc phân tích tình huống sẽ phải thay đổi để phù hợp với trường hợp này – cụ thể là phân tích tính khả thi của dự án trong việc đáp ứng các nhu cầu tạo việc làm cho đơn I-526 và đơn I-829 của nhà đầu tư này. Từ đó, luật sư có thể bắt đầu với phân tích chung về tính hợp lý của việc ước lượng số việc làm được tao ra của dự án, và sau đó cần phân tích cụ thể cách thức phân bổ số việc làm tạo ra cho từng nhà đầu tư của dự án. Những yếu tố khác cũng cần được cân nhắc kỹ lưỡng, như số lượng nhà đầu tư tham gia vào dự án, quốc tịch của họ, cũng như các điều khoản phân bổ công việc trong bộ hồ sơ chào bán. Ví dụ như, nếu các việc làm được tạo ra được phân bổ dựa trên cơ sở “đầu vào, đầu ra” theo thứ tự nộp đơn I-829, dự án này có thể có tính thu hút hơn đối với các nhà đầu tư Việt Nam vì họ được phân bổ công việc sớm hơn các nhà đầu tư Trung Quốc, do người Trung Quốc đã vượt quá hạn mức thị thực của họ.

Cuối cùng, nếu khách hàng là một đơn vị dịch vụ thì việc thẩm định cơ cấu đầu tư của dự án là rất cần thiết. Việc thẩm định này yêu cầu sự hiểu biết về cấu trúc dự án EB-5, chẳng hạn như những điều khoản đảm bảo và bảo lãnh thường thấy (hoặc có thể thương lượng được). Để minh họa cho điều này, ta có thể thấy rằng hợp đồng bảo chứng không còn mang lại mức độ bảo vệ cho nhà đầu tư như trước đây nữa, vì giờ đây, quỹ đầu tư EB-5 của một nhà đầu tư thường được giải ngân từ tài khoản bảo chứng vào dự án khi đơn I-526 của họ được nộp lên Sở Di Trú Mỹ. Tuy nhiên, nếu các nhà đầu tư được yêu cầu miễn bỏ sự bảo vệ của hợp đồng bảo chứng, thì họ cũng có thể yêu cầu dự án giảm thiểu rủi ro đầu tư bằng cách thương lượng điều khoản hoàn tiền đầu tư nếu hồ sơ I-526 của họ bị từ chối. Các đơn vị dịch vụ cũng có thể tìm kiếm tư vấn của luật sư để đánh giá chất lượng của những điều khoản đặc biệt, bao gồm việc hoàn tiền đầu tư được thực hiện như nào và vào thời điểm nào, nhằm đánh giá xem những điều khoản này có bảo vệ nhà đầu tư EB-5 một cách hiệu quả không.

Dựa vào kinh nghiệm toàn diện của công ty chúng tôi trên việc đại diện mọi đơn vị tham gia chương trình EB-5, chúng tôi có thể giúp khách hàng đặt mình vào vị trí của từng bên trong một thỏa thuận EB-5 – dù họ có thể là nhà phát triển địa ốc, nhà đầu tư EB-5 hay đơn vị dịch vụ – hiểu được quan điểm của từng đối tượng và từ đó tư vấn một cách hiệu quả hơn. Đây là những vấn đề chúng tôi thường xuyên đặt ra khi làm việc chặc chẽ với khách hàng trong suốt quá trình EB-5: từ việc thành lập Trung Tâm Vùng, tư vấn các nhà phát triển địa ốc về cấu trúc vốn và việc triển khai kêu gọi vốn EB-5, và hướng dẫn các nhà đầu tư thông suốt quá trình nộp đơn I-526 và đơn I-829 của họ.

Nhìn cho cùng, một thị trường càng phức tạp và tinh vi hơn càng đem lại lợi ích cho tất cả mọi người trong ngành EB-5. Một người có kinh nghiệm và hiểu biết trong thị trường EB-5 hiểu rằng một dự án là “đạt tiêu chuẩn EB-5” không có nghĩa là một dự án đầu tư EB-5 tốt – Một dự án “đạt tiêu chuẩn EB-5” chỉ đơn giản là dự án sẽ không bị từ chối vì những vi phạm rõ ràng của các điều luật EB-5. Đây chỉ là một yêu cầu tối thiểu. Việc đầu tư “có rủi ro” không yêu cầu nhà đầu tư phải thực hiện một cuộc đầu tư liều lĩnh. Những tiêu chuẩn cao hơn được nêu trên sẽ giúp thị trường EB-5 của chúng ta hướng tới những cơ hội đầu tư tốt hơn, thông minh hơn cho những người tham gia.


Giới thiệu về tác giả

Nima Korpivaara

Gắn bó với công ty luật David Hirson từ những ngày đầu, luật sư Nima Korpivaara đảm nhiệm mọi loại hình nhập cư Mỹ, và xử lý thành công nhiều vấn đề phức tạp của chương trình nhập cư bao gồm cấu trúc kinh doanh của các tập đoàn lớn và các hồ sơ phức tạp của nhà đầu tư EB-5. Luật sư Korpivaara hoạt động trong các lĩnh vực luật doanh nghiệp, luật đầu tư di trú (E-2 và EB-5) và luật nhập cư gia đình. Ông đã đại diện nhiều khách hàng lớn nhỏ từ nhiều ngành khác nhau để giúp họ có được thị thực làm việc ngắn và dài hạn, thị thực kinh doanh, thẻ xanh và quốc tịch Hoa Kỳ. Ông cũng đã đại diện thành công hàng chục Trung Tâm Vùng để giúp họ có được giấy phép chỉ định từ Sở Di Trú Hoa Kỳ.

Phương Lê

Lĩnh vực hoạt động trong chương trình EB-5 của luật sư Phương Lê tập trung vào việc tư vấn cho các doanh nghiệp, các nhà phát triển địa ốc, các Trung Tâm Vùng về việc hình thành cấu trúc, triển khai và quản lý nguồn vốn EB-5. Ông sở hữu một kinh nghiệm tư vấn các đối tượng khác nhau trong một thoả thuận EB-5, bao gồm các nhà đầu tư cá nhân, các chủ doanh nghiệp, các nhà phát triển địa ốc và đơn vị dịch vụ. Trước khi gia nhập công ty luật David Hirson and Partners, LLP, ông Phương là luật sư cố vấn nội bộ cho một công ty phát triển địa ốc và Trung Tâm Vùng EB-5 lớn tại phía Nam California. Ông đã tư vấn thành công rất nhiều doanh nghiệp trong việc xác định nhu cầu kêu gọi vốn EB-5 cho các dự án của họ, liên quan đến phát triển các bất động sản thương mại, xây dựng các căn hộ cao ốc, khách sạn, trụ sở y tế, và nhà hàng nhượng quyền. Ông Phương thường xuyên hỗ trợ các doanh nghiệp trong việc thành lập và quản lý Trung Tâm Vùng của họ, bao gồm việc nộp báo cáo I-924A hàng năm và phác thảo mẫu đơn I-526 và I-829 cho Trung Tâm Vùng để đảm bảo cho việc nộp hồ sơ của khách hàng được suôn sẻ. Ông cũng tích cực tham gia việc đánh giá ngang những hồ sơ EB-5 của các luật sư khác.

Giới thiệu về công ty luật David Hirson & Partners, LLP   

Công ty luật David Hirson & Partners, LLP có hơn ba mươi năm kinh nghiệm làm việc và xử lý các hồ sơ EB-5. Giám đốc điều hành, ông David Hirson, đã từng đích thân xử lý nhũng hồ sơ EB-5 đầu tiên khi chương trình mới được ban hành vào năm 1991. Các luật sư tại công ty luật David Hirson & Partners, LLP thường xuyên được mời tư vấn bởi các nhóm thương mại, các nhà đầu tư, các dự án, và các trường đại học, với tư cách là các chuyên gia về vấn đề thị thực đầu tư EB-5. Bên cạnh các luật sư tại công ty luật David Hirson & Partners, đội ngũ nhân viên hiểu biết và được đào tạo chuyên nghiệp của công ty có khả năng xử lý hồ sơ dự án và hồ sơ chứng minh tài chính của nhà đầu tư một cách nhanh chóng và chính xác. Đây cũng chính là chìa khóa thiết yếu cho việc đạt được thị thực EB-5.